皇家澳门赌场在线播放网址·楼市调控长期化 代理商易居也上演“强者恒强”?

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皇家澳门赌场在线播放网址,易居企业集团(02048)登陆港股市场的脚步越来越近。最新公告显示,易居7月10日开始招股,发行3.22亿股,其中90%为国际发售,10%为公开发售,另有15%超额配售权,预期7月20日上市。

作为全国房地产代理商龙头,易居不仅有26家百强房企股东及机构支撑,且基本面及业绩良好,其上市之后的股价表现也让市场颇为憧憬。

易居的主要业务是一手房代理服务,其性质决定了它与房地产行业息息相关。前段时间,棚改货币化收紧的消息引起市场对房地产投资放缓的担忧,港股内房板块的个股也纷纷熄火。

调控政策对房地产行业利好or利空?

棚改政策本身是一项保障安居工程,主要分为货币化安置及实物安置两种形式。不同于实物化安置,货币化安置同时承担消化库存,及间接拉动房地产投资的使命。随着去杠杆进程的推进,及去库存压力的减小,货币化安置比重在今年上半年达到80%高点后,缓步下行是趋势,但棚改短期内下行的空间并不大。

智通财经了解到,实际上,棚改货币化收紧短期内对房地产行业的影响有限。首先,今年全年棚改项目审批已在上半年完成大半,资金大部分到位。

(图:2018年年初以来,棚改贷款投放节奏快于去年同期)

其次,很多三四线城市棚改刚刚起步,相对之前没有棚改来说,货币化安置比例为70%、60%甚至50%对于这些城市来说都是增量。从这个角度来讲,棚改的负面效应被部分人士放大了。

(图:2013-2017年货币化安置比例趋势)

信贷方面,在去杠杆的过程中,房地产行业受到影响相对更大。6月央行宣布降准,按揭开始慢慢定向,虽然没有定向房地产,但按揭是受益者。销售回款可以得到很大的支撑和支持。

一位业内人士向智通财经表示,随着中美贸易摩擦的开展,预计信贷和按揭的政策会进一步放松,特别是对刚需和首套来说,我们看到放松的迹象,以及贷款审批时间缩短的趋势。

当然,期待房地产在短期内会有大刺激性政策也是不可取的,因为这会使中国目前相对稳定健康的房地产迅速透支,出现泡沫,反而影响未来5-10年的市场趋势。近期,房地产调控政策频繁推出,长期来看,房地产政策长期化、常态化反而有利于市场健康发展。

智通财经注意到,过去两年,即使是在房地产政策调控的背景下,整个中国房地产的交易额和交易量依然屡创新高,去年达到了最高点,交易面积达到16.94亿平方米,交易金额超过13万亿,同时,房企集中度快速提升,销售与土地资源更多向龙头房企靠拢,这或许可以从侧面反映行业对调控长期化已经慢慢适应。

  房地产代理行业强者恒强

对于在房地产代理行业爬摸滚打了近20年的易居,伴随着中国房地产行业经过好了几轮起起落落,早已在房地产服务领域积累了丰富资源,形成了宽大的护城河及适应行业变化的能力。

目前房地产开发增速仍然保持两位数的增长,购房需求也依然旺盛,特别是二线城市人才导入的刚需,会在未来5年逐步显现。几乎可以肯定的是,只要中国一手房市场仍在增长,易居向前发展的脚步就不会停止。

众所周知,与同行相比,易居最大的优势在于中国TOP100房企中的25家房企不仅是易居的客户,同时也是易居的股东,这为易居的收入增长奠定了稳固基础。

根据戴德梁行报告数据,这25家开发商于2017年共录得合约销售额约3.2万亿元人民币(单位下同),约占房地产开发商Top100合约销售总额的41.7%。其中,三大龙头碧桂园(02007)、万科(02202)及恒大(03333)于2017年共实现合约销售额约1.6万亿元。

今年上半年,房企销售依然强劲,共有138家房企销售额超过50亿元,碧桂园、恒大、万科分别突破四千、三千、三千亿大关,继续拉开与其他房企的差距,第二、三阵营的房企也增长迅猛,加速规模化。

截至2018年7月1日,易居与46家领先开发商签订战略合作协议,年期介乎一至六年。截至今年3月底,易居于1068个一手房代理服务项目中拥有总建筑面积为227.2百万平方米的已订约储备物业。据测算,这些项目至少可以满足未来4年的销售需求。

其次,易居同时也是中国最大的房地产数据提供商,旗下的“克而瑞”品牌被广泛认为颇具权威的房地产数据来源,这支撑该公司房地产大数据及咨询服务在过去几年快速增长,去年同比增长58.83%至6.29亿元,占总收入13.6%,仅次于一手房交易业务。

在二手房经纪服务方面,易居开创了一种轻资产的“S2B2C”业务模式,通过这种模式,该公司迅速创建了全国第二大房地产经纪网络,旗下房友品牌门店超过7000家,覆盖52个城市。这也是贡献未来易居收入增长的来源之一。

该公司三大业务线互为补充,产生了强劲的业务协同效应及大量的交叉销售机会。易居过去几年业绩实现大幅增长,正是由于这三大业务引擎以及轻资产业务模式的推动。

财报数据显示,2015-2017年,易居收入分别为27.16亿元人民币(单位下同)、39.96亿元、46.33亿元,年复合增长率为30.6%。2018年一季度,收入同比增长8.8%至9.3亿元。

年内利润及全面收益总额也从2015年的1.77亿元增至7.65亿元,年复合增长率高达107.08%,今年一季度同比增加12.8%至1.52亿元。

中国房地产行业集中度进一步提升已成为市场共识,调控政策长期化实际上也在加强这一趋势,在代理行业服务于核心大房企的易居无疑是受益者。

易居此次计划集资规模46.42亿至57.08亿元,以招股价中位数计算,集资净额约49.51亿元,将用作升级房地产数据系统、扩张一手房代理服务的地理覆盖範围、扩张房地产经纪网络服务的地理覆盖范围、员工培训、品牌推广、开发综合服务管理平台及一般营运资金。全球发售股份约3.23亿元,其中90%初步用作配售股份,余下10%香港公开发售。通过巩固和加强三大业务的优势,易居或将成为地产代理行业集中度加速提升的最大赢家。


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